פסק-דין בתיק בש"א 159034/08

1.         בפניי ערעור על היטל השבחה, כאמור בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 (להלן: " התוספת" ו-" החוק"), על שומתו של השמאי המכריע, מר עופר ניר, מיום 24.12.07, לגבי הנכס ברחוב יגאל אלון 133, הידוע כחלקה 20 בגוש 7093, בתל-אביב (להלן: " הנכס"). השמאי המכריע קבע את היטל ההשבחה בסך של 134,476 ש"ח, לתאריך הקובע, שהינו 4.1.02.

2.         טענותיו של המערער, כמפורט בכתב הערעור, הינן הן דיוניות והן לגופו של עניין. הטענה הראשונה היא כי כאמור בסעיף 14(ג) הנ"ל, ניתן לערער בעילה שלא ניתנה לבעל המקרקעין את ההזדמנות הנאותה לטעון את כל טענותיו בפני השמאי המכריע, וטענת ב"כ המערער היא כי השמאי המכריע מנע ממנו, בניגוד לדרישתו, להשמיע את טענותיו, כאמור. הטענה השניה היא כי טעה השמאי המכריע בכך שהתעלם משלוש עובדות משמעותיות לעניין ההשבחה, והן כי, ראשית, פורסמה בינתיים תכנית פוגעת המפקיעה מהנכס שטח גדול נוסף לטובת רחבת הכביש, שנית, כי אין כל צפי אמיתי לפיו קיימת אפשרות וניתן יהיה לבנות מבנה כלשהו על הנכס, ושלישית, כי השמאי התעלם מהעובדה שבמצב הקודם היה על הנכס מבנה שניתן היה להשכרה או להפקת רווחים למערער.

3.         ב"כ המשיבה טוענת, כתגובה לטענות הערעור, כי כל טענות המערער לגופו של עניין, אינן טענות משפטיות, דהיינו - ב"נקודה משפטית", כאמור בסעיף 14(ג) הנ"ל, ולגבי הטענה הדיונית, הרי לדבריה היתה לב"כ המערער ההזדמנות הנאותה לטעון ולהשמיע את כל טענותיו.

להלן התייחסותי והכרעתי בטענות ערעור זה.

4.         בתאריך 10.9.07 התקיימה ישיבה בפני השמאי המכריע (ראה פרוטוקול הישיבה, נספח א' לתגובת המשיבה). הנוכחים במקום היו שמאי הבעלים, המערער בעצמו, בא כוחו, עו"ד ד. מקליס, ושלושה שמאים מטעם המשיבה. בשלב הראשון נשמעה טענת נציגי המשיבה כי אין לקיים את הדיון בנוכחות ב"כ המערער, באשר היועצת המשפטית של המשיבה כלל לא זומנה, ולכאורה נקבע הדיון אך לשמיעת טענות שמאי הצדדים. עו"ד מקליס דרש להשתתף בישיבה ולהשמיע את טענותיו, אולם לאור התנגדות נציגי המשיבה ועמדתו של השמאי המכריע, הוחלט כי הדיון יתקיים בנוכחות שמאי הצדדים בלבד. ב"כ המערער ביקש למנוע דחיות נוספות בהליכי השמאות המכריעה, על מנת למנוע תשלומי ריבית נוספים וכוונתו לזרז את הליכי מכר הנכס. מפי שמאי המשיבה, מר מאיר צור, נרשם כי - "אנו ננסה לתאם תאריך בהקדם במידה ויהיה צורך". בסיום הישיבה נרשמה החלטת השמאי המכריע, ובין השאר נאמר כדלקמן:

"את התגובות והמסמכים יש להעביר הן לשמאי המכריע והן לשמאי הצד הנגדי."

וכן -

"במידה ונציגי הבעלים... מעוניינים בישיבה נוספת בהשתתפות היועצים המשפטיים עליהם להודיע על כך בהקדם כדי שנוכל לתאם ישיבה בהתאם.

בתאריך 30.9.07 נשלח מכתבו של שמאי המערער לשמאי המכריע, שם הוסיף השמאי המכריע את טענותיו הנוספות, בצירוף נספחים, בעיקר פסקי דין, כשהעתק מכתב זה נשלח לב"כ המערער, עו"ד מקליס (נספח ב' לתגובת המשיבה). גם שמאי המשיבה שלח טיעונים נוספים בכתב לשמאי המכריע.

בתאריך 24.12.07, כאמור, הוצאה השמאות המכרעת.

בנסיבות אלו לא נראה לי כי יש ממש בטענת ב"כ המערער בדבר אי מתן "ההזדמנות הנאותה" להשמעת טענותיו בפני השמאי המכריע. אין ספק כי ב"כ המערער היה שותף מלא בהכנת התגובה הנוספת שבכתב, מכתבו של שמאי המערער מיום 30.9.07, לה צורפו הוראות חוק וצילומי פסקי דין. מעבר לכך, גם אם הודיע ב"כ המערער, בתחילת הישיבה, כי הוא עומד על השמעת טענותיו בפני השמאי המכריע, הרי על פי החלטת השמאי המכריע בסיום הישיבה שבפניו, היה על ב"כ המערער ליזום את אותו דיון נוסף בפני השמאי המכריע בנוכחות היועצים המשפטיים, והוא לא עשה כן. למעשה, לא נעשה דבר מטעמו מאז משלוח המכתב מיום 30.9.07 עד ליום הוצאת השומה המכרעת ביום 24.12.07, דהיינו - במשך כשלושה חודשים. אף יש צדק בדברי ב"כ המשיבה כי גם בערעור שהוגש לבית המשפט אין כל טיעונים משפטיים מעבר לטיעונים שכבר הושמעו בפני השמאי המכריע, הן באמצעות שמאי המערער והן במכתבו הנוסף מיום 30.9.07.

            בנסיבות אלו, טענתו הראשונה של המערער - נדחית.

5.         גם טענותיו של המערער לגופו של עניין - אין לקבלן.

            בסעיף 14(ג) לתוספת, נאמר כדלקמן:

"על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף (ב) ניתן לערער ב נקודה משפטית בלבד..."

כל טענותיו שלך המערער הינן, למעשה, טענות שמאיות ולא משפטיות. ההליך בפני השמאי המכריע הינו מעין הליך בוררות כשלשמאי המכריע המילה האחרונה לגבי כל מחלוקת שמאית שבין שמאי הצדדים. אין לנסות ולהלביש באדרת משפטית שיקולים והכרעות מקצועיים של המומחה - הבורר, הוא השמאי המכריע.

אין בפנינו מקרה בו השמאי המכריע מתעלם בשמאותו מעובדות רלוונטיות. השמאי המכריע מתייחס הן לתכנית הפוגעת, בגינה הופקע שטח נוסף מהנכס, לאחר התכנית המשביחה, והוא אף מתייחס לשאלת המבנה שהיה על הנכס ושנשרף ונהרס, וגם הכרעתו לעניין הצפי לבנייה כלשהי על הנכס, במתן דחייה של עשר שנים, הינה הכרעה שבתחום מומחיותו, על פי העובדות שהוצגו בפניו.

6.         התכניות המשביחות הן תכנית "ע", שפורסמה למתן תוקף בשנת 1985, תכנית שאפשרה בניית מרתפים והן, ובעיקר, תכנית 1043א, שפורסמה למתן תוקף בשנת 2001. תכנית זו סיווגה את החלקה כאזור תעסוקה א' ואפשרה שימוש של משרדים בכל הקומות ומסחר בקומת הקרקע ועוד.  אין חולק כי תכנית זו משביחה את הנכס. כמו כן פורסמה התכנית 2657ב, שפורסמה למתן תוקף בשנת 2005, שהיא התכנית הפוגעת, המייעדת להפקעה שטחים נוספים, ובענייננו כ-100 מ"ר משטח הנכס.

תכנית 618, שפורסמה למתן תוקף בשנת 1971, סיווגה את הקרקע כאזור תעשייתי. ההשבחה כיום היא בשימוש האפשרי בקרקע למסחר ולמשרדים. אולם תכנית זו קבעה מגבלות לגבי קווי הבניין ושטח מגרש מינימלי של 1,000 מ"ר. לפני ההפקעה האחרונה שטח הנכס הוא כ-360 מ"ר. במצב זה, על מנת לממש את הזכויות בעתיד יש צורך במגרש מינימלי של 1000 מ"ר, דהיינו הדבר כפוף לאיחוד עם חלקות סמוכות או לכלול את אותו מימוש במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. השמאי המכריע קבע בסעיף 7.3 לשומתו כדלקמן: